Huizenkopers verzilveren steeds vaker hun overwaarde
Geplaatst op: 25-05-2018, 16:02:53
De overwaarde op je huis verzilveren wordt steeds aanlokkelijker. Geldverstrekkers voeren een ware oorlog om woningbezitters die bij een verhuizing of het oversluiten van hun hypotheek eigen geld inbrengen, en voor minder dan 100% van de woningwaarde een lening nodig hebben.
In de booming huizenmarkt van de afgelopen jaren, waar doorstromers de dienst uitmaken, groeit het aandeel huizenkopers op zoek naar een hypotheek waarbij de leensom lager ligt dan de waarde van de woning. De loan-to-value, in goed jargon, ligt dan bijvoorbeeld op 40%: de koper betaalt 60% van het huis uit eigen zak (of heeft dat gedeelte al afgelost), en heeft voor de resterende 40% nog een hypotheek nodig.
Geen ondenkbare situatie, als de koper in kwestie aan zijn oude huis een smak overwaarde overhoudt, of een mooi bedrag heeft opgebouwd in de spaarhypotheek.
Fiscale stimulans
Je kunt ervoor kiezen om die overwaarde in het nieuwe huis te stoppen. Dat wordt zelfs fiscaal gestimuleerd, vertelt Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis. „Als je de overwaarde niet in de nieuwe woning stopt, mag je de rente over dat deel van de hypotheek niet meer aftrekken.”
Maar is dat nou zo’n probleem?, reageert hypotheekadviseur Hans Gulpers, van het Amsterdamse Profinance. „Je kunt de overwaarde ook als financiële buffer aanhouden. Dan moet je het dus niet in stenen stoppen. En je verliest de renteaftrek, maar je hoeft op dat gedeelte van je hypotheek ook niet meer af te lossen. Dat heeft ook effect op je maandlasten.”
Ook de spaarhypotheek kun je soms beter koesteren dan stukslaan voor een lagere loan-to-value. „Het is echt maatwerk”, vindt Gulpers, „maar in de laatste tien jaar van de looptijd bouw je juist veel kapitaal op. Dan zou ik die spaarpot niet breken.”
Shoppen
Gesteld dat je wel een hypotheek afsluit die lager ligt dan de woningwaarde, dan valt er nog een hoop te shoppen. „Buiten de tophypotheken is de concurrentie een beetje onzichtbaar, maar ze is er wel degelijk”, zegt Martin Hagedoorn, productexpert bij De Hypotheekshop. De adviesketen ziet dat veel mensen kiezen voor een hypotheeksom die lager is dan de woningwaarde. „Dat levert een lagere rente op, en geeft een prettiger gevoel.”
Ook Kitty de Heiden, hypotheekdeskundige bij ABN Amro, ziet dat het gebruiken van de overwaarde voor een nieuw huis een gevoelskwestie is. „Je kunt er geen vuistregel voor geven”, zegt ze. „Een lagere hypotheek geeft een beter gevoel en is fiscaal gewenst, maar als je met de overwaarde je kinderen wilt steunen bij de aankoop van een huis, of je wilt ermee van het leven genieten, dan valt daar zeker iets voor te zeggen.”
Rente
Staar je in de concurrentiestrijd niet blind op de beste aanbieding, adviseert zowel Hagedoorn als Gulpers. Niet alleen de rente nu is belangrijk, maar ook het tarief dat je gaat betalen als je nog verder aflost. „De risicoklassen en de bijbehorende rentes op termijn zijn zeker net zo belangrijk als de rente die je bij aanvang betaalt”, zegt Hagedoorn.
„Sommige geldverstrekkers zetten je automatisch in een lagere risicoklasse als je aflost, andere doen dat pas bij het begin van een nieuwe rentevaste periode”, vult Gulpers aan. En nog een advies: „Kijk ook naar de andere voorwaarden. Mag je bijvoorbeeld extra aflossen, of de hypotheek meenemen bij een verhuizing?”
Veel mensen proberen bij aanvang van de nieuwe, lagere hypotheek al in een nog lagere risicoklasse te komen, constateert André de la Porte. „Door nog een wat extra eigen geld in te brengen, kun je soms net dat sprongetje maken”, zegt de Eigen Huis-woordvoerder. „Het is een beetje als het gezelschap dat op Schiphol bagage tussen de koffers verdeelt, zodat niemand hoeft bij te betalen. Daar zijn wij Nederlanders goed in, ook met hypotheken.”
Gulpers vindt dat laatste niet echt nodig, zegt hij. „Je kunt best een paar maanden aflossen en dán in een lagere risicogroep komen.”
Bron: bijdrage door Martijn Klerks van 24 mei 2018 op www.dft.nl